湘潭站
推荐城市
全国城市列表
  • 按省份
  • 按拼音
FCCS首页 > 资讯首页 > 国内动态 > 正文
中国房地产调控效果如何?
2018年06月13日 15:23   
[导读]中国房地产市场的宏观调控始于2002年,直到2016年“217”以前中央都是调控主体,调控政策全国一盘棋。

中国房地产市场的宏观调控始于2002年,直到2016年“217”以前中央都是调控主体,调控政策全国一盘棋。

这种全国性调控忽略地区差异,调控效率极低:14年“930”以来宽松的货币大量流向热点一二线城市,引发房价非理性上涨,而最需要去库存的三四线城市难以分享货币宽松的红利。

16年2月17日财政部等发文降低交易环节契税税率,是14年“930”以来的最后一项全国性刺激政策。16年“217”以后中央调控思路发生转折,开始强调“因城施策”,将调控职责下放到地方,全新的调控阶段开始。

调控效果:三四线“逆袭”,市场失灵初现

(1)棚改货币化推动多年不涨的三四线“逆袭”

因城施策严调控下一二线城市如期回冷,三四线城市受益于棚改货币化安置,去库存成效显著。2018年1月一线城市70大中城市新建住宅价格指数出现下跌(-0.3%),二线城市涨幅也显著收窄(4.1%),三线城市领涨(6.5%)且涨幅保持韧性。一二线长期领涨三四线的格局出现反转。

(2)在行政手段的密集使用下,市场出现局部失灵现象。

严格的限购冰封市场,但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购,造成环京市场瞬间降温,而从北京疏散的人口转移到环京,却暂时没有购房资格,供需承接不上。

限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策,对于快速降温有其必要性,但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题,后期还要逐步完善。限价还造成精装房改成毛坯销售,使建筑品质出现倒退。

反思一:去库存任务基本完成,相关政策应退出

因城施策下,地方在中央给定的调控基调下进行调控,因此中央定调至关重要。15年来“去库存”作为调控基调已持续近三年。分为三个阶段:

(1)第一阶段是全面去库存。14年12月全国发展与改革工作会议提出“有序化解商品房库存”,15年11月总书记提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。全国去库存是14-15年调控的主要任务;

(2)第二阶段是因城施策去库存。随着热点城市16年起复苏,全面去库存转向因城施策去库存。16年3月两会政府工作报告、16年12月中央经济工作会议均坚持这一定调,提出“要重点解决三四线城市房地产库存过多的问题”;

(3)第三阶段是欠发达区域去库存,17年以来三四线城市快速复苏,去库存成效显著,但欠发达区域库存仍然较高。17年12月住房城乡建设会议提出“部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,仍维持房地产“去库存”的论调。

18年以来,房地产市场热度不减,库存持续下降。18年4月商品住宅库存2.85亿平,同降24.5%,已降至2012末的水平。同时非一线城市房价涨幅坚挺,18年4月二三线城市房价同比涨幅4%和6.5%,四五线城市房价也明显上涨,各方面指标显示“去库存”任务基本完成,但很多低线城市政策仍在“去库存”的调控基调下。

应宣告“去库存”相关政策基本退出。如仍处于“去库存”的思路下,加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨的风险。

反思二:中央和地方目标冲突下政策效果面临考验

房地产市场是地方特色的市场,本应由地方政府守土有责,充分担负起“因城施策”的任务。但在实际中,也存在一些问题。

有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费,实际上是当地房地产市场火爆的受益者。因此调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”,地方政府往往在房价大幅上涨后才出手干预,缺乏自约束机制。

地方政府一方面通过限购、限价、限售、限土拍控制房价,另一方面在一些政策上动手脚,对冲调控收紧的影响,例如17年3月以来各地密集出台人才引进政策,从放低落户门槛、给予补贴或购房优惠等角度吸引人才落户。目前公开披露人才引进方案的省份有海南、山东、四川、江西、吉林、云南等,披露引进方案的城市有50余个 ,其中一线4城,二线25城,三线22城。

人才引进带来户籍人口快速增加,为房地产市场带来增量需求。以17年出台人才政策的南京、武汉为例,南京2017年新增户籍人口17.9万人,而过去十年年均新增户籍人口仅5万,17年户籍人口同比增长率高达2.7%,远超常住人口增长率0.79%;武汉17年新增户籍人口19.8万人,过去十年均值仅1.5万,户籍人口同比增长率2.37%,首度超过常住人口(1.18%)。

新增户籍人口带来的增量需求不容忽视。以成都、南京、武汉、杭州四个在2017年发布人才新政的城市为例,测算新增户籍人口贡献的购房需求:假定新增户籍人口购房需求在落户0-4年内实现,每人购房面积50平方米,人才新政对城市交易量的贡献比达7%-30%。“抢人”带来的需求增量一定程度上削弱了房地产调控效果。

因城施策下中央和地方目标冲突使调控效率变低,是16年“930”以来的收紧周期耗时长、见效慢的根本原因。

来源:摘自夏磊地产观察

律师声明:凡注明"来源:中国房产超市网"的所有文字图片等资料,版权均属中国房产超市网所有,未经许可请勿 转载刊登;资讯信息仅供参考,内容不代表中国房产超市网观点。
分享到:
为您推荐
  • 本地楼市
  • 家装资讯
  • 楼盘推荐
  • 二手房推荐
  • 租房推荐
  • 装修案例
最爱看
免责声明:本网站所发布的所有信息、资料、图表等仅供参考使用,不声明或保证其内容之正确性或可靠性;网站内所有内容亦不表明本网站之观点或意见,仅供参考和借鉴。购房者依据本网站提供的信息、资料及图表进行房屋交易等造成的任何后果与本网站无关;本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。本网站资源部分来源于网友上传分享或公开网络,相应权利归原作者所有;如果您认为本网站的任何内容侵犯您的合法权利,请您通过以下联系方式告知我们并提供相关证据及说明,本网站会尽快采取相应措施。联系电话:
全国ICP证:B2-20130034 ICP证:浙B2-20100070 浙ICP备:10026604号-1版权所有 © 2001-2018 浙江房超 客服热线:
电子公告(BBS)业务许可证 广播电视节目制作经营许可证(浙)字第1038号 商业特许经营备案号:1330402000900005